Fragen + Antworten

Nachfolgend haben wir Ihnen einen Fragen- und Antwortkatalog zusammengestellt. Die Informationen bitte durch "Anklicken" des jeweiligen Themenbereiches öffnen oder schließen.

WICHTIGE INFORMATION - NOTRUFNUMMERN

Wichtige Information für unsere Kunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
wie folgt stehen wir für Sie zur Verfügung: Montag bis Freitag von 9:00 Uhr bis 12.00 Uhr. Außerdem erreichen Sie uns am Mittwoch in der Zeit von 15.00 Uhr bis 17.00 Uhr. Außerhalb o.g. Zeiten steht Ihnen für unaufschiebbare Fälle* ein Mitarbeiter (Achtung – kein Anschluss während der Geschäftszeiten) unter der nachstehenden Tel.-Nr. zur Verfügung sofern der Hausmeister nicht erreichbar ist. Dieser Anschluss ist in den meisten Fällen unmittelbar erreichbar, sonst wird zurückgerufen.

Erläuterungen zur Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung

Erläuterungen zur Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung,

die Themen rund um Ihr Wohnungseigentum werden immer komplexer. Die Tagesordnung der regulären, einmal jährlich, stattfindenden Versammlung erreicht nicht selten einen Umfang von 20 Tagesordnungspunkten und mehr.

Die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sieht zudem vor, dass die Untergemeinschaften separat zu den Tagesordnungspunkten:

:: Genehmigung der Jahresabrechnung
:: Genehmigung des Wirtschaftsplanes
:: sowie zu allen Fragen der Instandhaltung und –setzung abstimmen. Dadurch vervielfachen sich die Beschlussfassungen zu diesen Themen.

Die Hausgeldabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Die Hausgeldabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung,

die Jahresabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz stellt eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar.

So kann es vorkommen, dass Geldflüsse, welche eigentlich das vergangene bzw. folgende Wirtschaftsjahr betreffen, zwingend im jeweiligen Abrechnungsjahr anzusetzen sind, in dem der Zu- oder Abfluss vom Konto erfolgt. Die Rechtsprechung bestätigt dies einhellig – mehrfach auch der BGH (somit zwingend zu berücksichtigen):

BGH, 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09; BGH, 4. März 2011 – V ZR 156/10; BGH, 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Die Nebenkostenabrechnung nach Mietrecht basiert auf einem anderen Prinzip, dem Leistungsprinzip. Dies bedeutet, dass eine Hausgeldabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft i.d.R. nicht als Basis für die Mietabrechnung verwendet wird – auch dieser Umstand ist seit vielen Jahren verfestigt.

Eine Abweichung vom Prinzip der reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Darf ein Beschluss das Einnahmen-Ausgaben-Prinzip abdingen? Nach hier vertretener Auffassung wäre ein solcher Beschluss nichtig.

Lösungsansätze sind: Erstellung einer Zweitabrechnung, basierend auf dem Mietrecht – dies stellt eine kostenpflichtige Sonderleistung dar, welche wir gerne für Sie übernehmen. Besser ist, die Mietverträge mit entsprechenden Formulierungen zu versehen, wonach die Abrechnung der WEG mit dessen Prinzip durch den Mieter anerkannt wird. In diesem Fall kann mit dem Mieter nach dem Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip abgerechnet werden. Ein professionelles Maklerunternehmen wird dies umsetzen.

Information zur Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel

Information zur Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel,

als Verwalter sind wir verpflichtet, die Abrechnung objektbezogen für das Kalenderjahr zu erstellen. Sie erhalten bis ca. einem halben Jahr nach Abrechnungszeitraumende eine Jahresabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum. Die Hausgeldzahlungen des Verkäufers sind dabei selbstverständlich angerechnet. Sicher haben Sie im Notarvertrag Regelungen mit dem Voreigentümer getroffen. Diese betreffen jedoch ausschließlich die beiden Parteien Käufer – Verkäufer und berührt die Abrechnung nicht. Im Gegenteil – die Hausverwaltung erhält in der Regel nicht einmal Kenntnis vom Inhalt des Notarvertrages.

Die richtige Vorgehensweise

Direkt nach dem Ankauf: Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Ab diesem Zeitpunkt werden wir für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einzug des monatlichen Hausgeldes organisieren. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet in der Regel zu diesem Zeitpunkt. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrages vorzunehmen.

Mit Erhalt der Jahresabrechnung: Sofern Ihnen die Hausgeldabrechnung vorliegt, nehmen Sie bitte die – entsprechend den Regularien des abgeschlossenen Notarvertrages – Verrechnung mit Ihrem Vertragspartner vor.

Vielen Dank für Ihr entgegengebrachtes Vertrauen.

Ihre Hausgeldabrechnung – Fristen und Fakten

Ihre Hausgeldabrechnung – Fristen und Fakten,

der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung für Ihr Wohneigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig.

1) Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie; Strom; Wasser-Kanal)?
2) Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?
3) Analog: Wie zeitnah und fehlerfrei erhalten wir die Heizkostenabrechnung zugestellt?

Liegt uns die Heizkostenabrechnung vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah, wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Erst jetzt ist die Abrechnung druckreif. Parallel wird die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung entworfen und abgestimmt sowie die Versammlung selbst terminlich koordiniert. Sind alle Termine vereinbart, werden alle Unterlagen inklusive der Abrechnung gedruckt und versandfertig bearbeitet.

Diese verschiedenen Schritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist daher von der Rechtsprechung vielfach als ordnungsgemäß bestätigt.

Bescheinigung Haushaltsnahe Aufwendungen:

Sofern Sie Ihre Steuererklärung abgeben, bevor Ihnen über den Abrechnungsversand die Bescheinigung gem. § 35 (a) EStG zugegangen ist, ist dies unschädlich. Gem. Vorgaben der Finanzbehörden ist ein steuerlicher Ansatz Ihres Anteils in dem Steuerjahr, in dem die Abrechnung genehmigt wurde, möglich. Im Falle anrechenbarer Beträge im Sinne § 35 (a) EStG, Absatz 3 (Handwerkerleistungen), ist der steuerliche Ansatz sogar in dem Jahr vorgeschrieben, in dem die Abrechnung genehmigt wurde. Die entsprechenden Hinweise finden Sie im Anwenderschreiben des Bundesfinanzamtes vom 14.02.14 (IV C 4-S2296-b/07/0003:0004). Hierbei handelt es sich um eine Empfehlung des BMF.

Nachfolgend ein Auszug aus dem WEG-Kommentar Elzer – Fritsch – Meier, II. Auflage 2014:

„Eine Abrechnungsgenehmigung nach dem 31.05. eines Jahres und in der Regel nach Abgabe der Einkommensteuererklärung ist jedenfalls unschädlich. In diesem Fall erfolgt der steuerliche Ansatz eben im Jahr der Abrechnungsgenehmigung. Das häufig verwendete Argument des „Guthabenzinsverlustes“ durch die Anrechnung der begünstigten Aufwendungen gem. § 35 a EStG in der ein Jahr später abzugebenden Steuererklärung kann getrost ignoriert werden. Zum einen bleibt dem Steuerpflichtigen regelmäßig das Mittel der Fristverlängerung. Zum anderen entspricht eine Abrechnungserstellung bis 30.06. eines Jahres den Fristen des WEG.“

Abgabe Steuererklärung ohne Vorlage der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft?

a) Bei Inanspruchnahme steuerlicher Beratung durch Dritte

Sofern Sie durch Dritte in der Steuerberatung vertreten sind, ist die Frist zur Abgabe der Steuererklärung regelmäßig der 31.12. des Folgejahres. Eine gesonderte Fristverlängerung ist nicht zu beantragen – in dieser Zeit wird die Jahresabrechnung in der Regel vorliegen.

b) Die Steuererklärung erstelle ich selbst

In diesem Fall bieten sich folgende Möglichkeiten an:

ba) In die Steuererklärung werden die Zahlen des Wirtschaftsplanes oder geschätzte Werte eingetragen, womit der Abgabetermin gewahrt bleibt. Erfolgt spätere Zustellung des Steuerbescheides, ist zu prüfen, ob dieser unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erteilt wurde. Ist dem nicht der Fall, kann gegen diesen Einspruch erhoben werden, hier bei gleichzeitiger Vorlage der dann i.d.R. vorliegenden Jahresabrechnung.

bb) Der Steuerbescheid wird unter dem Vorbehalt der Nachfrist erteilt – in diesem Fall reicht man die Abrechnungsunterlagen einfach dem Finanzamt nach.

In jedem Fall empfehlen wir, bei der Abgabe zur Einkommensteuererklärung fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Aktuell ist eine steuerrechtliche Gesetzesänderung geplant, nach dieser der Abgabetermin zur Einkommensteuer auf den 31.07. des Jahres verlängert werden soll. Damit sollte es nicht mehr Verzögerungen kommen.

In der Regel gelingt eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Gerade im 1. Halbjahr liegen alle Kapazitäten in der Abrechnungserstellung und Versammlungszeit vereint. Sollte es dennoch zu Verzögerungen kommen, bitten wir Sie um Verständnis.

Die sog. „bauliche Änderung“ im Mehrfamilienhaus

Begriff

WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“

WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.

Die Praxis

Nicht selten entwickelt sich im Mehrfamilienhaus im Laufe der Zeit eine Eigendynamik. So wird das eigene Heim – oftmals auch unbewusst außerhalb der Grenzen des Sondereigentums – verändert (z.B. Anbringung von Markisen; Installation von Satellitenschüsseln; Erweiterung von Terrassen etc.). In der Regel erfolgt dies ohne genehmigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Wer ist zuständig?

Zwar besteht weitläufig die Meinung, in diesem Fall müsste doch der Verwalter tätig werden. Gerade das hat der Gesetzgeber mit seiner Formulierung des § 22, Absatz 1, ausgeschlossen. Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein individueller Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers. Der Verwalter ist regelmäßig nicht Mitglied der Gemeinschaft, so dass eine durch ihn initierte Durchsetzung der Beseitigung mangels Legitimation erfolglos bleibt. Auch ist der Verwalter in diesem Fall nicht berechtigt, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Allenfalls bleibt ihm die Möglichkeit, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten. In diesem Fall ist unbedingt zu empfehlen, dass nicht der Verwalter der Beschlussantragsteller ist – regelmäßig wird der betroffene Wohnungseigentümer hier eine persönliche Konfrontation empfinden.

Die richtige Lösung

Es bieten sich zwei Lösungsansätze an. Der einfachere und üblichere Ansatz ist, dass der Individualanspruch auf Beseitigung auch durch den benachteiligten (oder sich gestört fühlenden) Wohnungseigentümer direktgegen den Störer (seinen Miteigentümer) vorgeht. Die Eigentümergemeinschaft ist dann nicht verfahrensbeteiligt.

Es bleibt dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch auch die Möglichkeit, einen Antrag auf der Eigentümerversammlung einzureichen und Abstimmung darüber zu verlangen, ob die Gemeinschaft das Individualrecht an sich zieht und kollektiv gegen das - die bauliche Veränderung verursachende Mitglied der Eigentümergemeinschaft – vorgeht.

Verjährung

Der Beseitigungsanspruch baulicher Veränderungen ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer verjährt binnen drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher verwirkt. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung muss er diesen jedoch dulden (Achtung: Zu Lasten und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft). Bei der gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruches einer baulichen Veränderung ist daher genau zu prüfen, ob ein solcher überhaupt noch gefordert werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen muss. Der betroffene Eigentümer kann dann lediglich Duldung in Anspruch genommen werden. So oder so ist jedoch stets ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuholen.

Die Stellung der Hausverwaltung

Der Verwalter darf also im Fazit nur auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft tätig werden. In jedem anderen Fall ist die Initiative eigenmächtig und nicht durch die Rechtsprechung bzw. den Verwaltervertrag gedeckt.

Ihre Wohnung ist verkauft – die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft bleibt!

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer ist der - gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtete - Schuldner der Hausgeldforderung. Wird die Wohnung verkauft, erhält der Verwalter in der Regel eine Kopie des Kaufvertrages bzw. anderweitig eine Information über den erfolgten Notartermin. Alleine aus der Anzeige des Wohnungsverkaufes ist für die Hausverwaltung nicht erkennbar, wer ab wann neuer Eigentümer ist. Dem Eigentumsübergang gehen oft privatrechtliche Vereinbarungen voraus, deren Inhalt dem Hausverwalter üblicherweise unbekannt sind bzw. von denen er nur über aufwändige Recherche Kenntnis erlangen könnte. In der Praxis kommt auf die Verwaltungen erheblicher Zusatzaufwand zu, bei jedem Wechsel Information über den Übergang des Eigentums zu ermitteln. Die Kenntnis über den Übergangstermin fußt nicht selten schlicht auf Basis der Aussage eines der beiden Kaufvertragsparteien. Klargestellt ist, dass mit dem vertraglich formulierte Termin des „Überganges der Nutzen und Lasten“ nicht der Eigentumsübergang gemeint ist – dieser wird, meist einige Monate nach dem Verkauf, durch Grundbuchänderung dem Verkäufer und dem Käufer mitgeteilt.

Der Verkäufer bleibt also der Hausgeldschuldner gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin der Übergabe der „Nutzen und Lasten“ drücken Verkäufer und Käufer den Wunsch aus, ab wann das Eigentum übergehen soll. Diesen Wunschtermin berücksichtigen die Verwalter gerne – wenn Sie nur Kenntnis hiervon haben und lückenlos über die Möglichkeit des Hausgeldeinzuges (Widerruf Verkäufer und Ermächtigung des neuen Eigentümers zum Lastschrifteinzug liegen vor) zu Gunsten der Eigentümergemeinschaften verfügen.

Bitte tragen Sie als Verkäufer Sorge, dass der Wohngeldeinzug vom neuen Eigentümer reibungslos erfolgen kann – hier handelt es sich regelmäßig um eine Gefälligkeit für Sie als Verkäufer - denn wohnungseigentumsrechtlich bleiben Sie Eigentümer bis zur Umschreibung des Grundbuches. Die Umschreibung kann Monate nach dem Notarvertrag sein.

Wichtiger Hinweis zur Hausgeldabrechnung: Diese erfolgt für den gesamten Abrechnungszeitraum mit dem neuen Eigentümer – eine Trennung der Eigentumszeiträume findet nicht statt - die Rechtsprechung legt eine einheitenbezogene Abrechnung fest. Eine Verrechnung findet entsprechend den notariellen Vereinbarungen im Bedarfsfall direkt zwischen Verkäufer und Käufer statt.

Erläuterungen zur Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung

Erläuterungen zur Jahresabrechnung und zur Eigentümerversammlung.

Die Themen rund um Ihr Wohnungseigentum werden immer komplexer. Die Tagesordnung der regulären, einmal jährlich, stattfindenden Versammlung erreicht nicht selten einen erheblichen Umfang. Die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sieht zudem vor, dass die Untergemeinschaften separat zu den Tagesordnungspunkten

- Genehmigung der Jahresabrechnung - Genehmigung des Wirtschaftsplanes

sowie zu allen Fragen der Instandhaltung und –setzung abstimmen. Dadurch vervielfachen sich die Beschlussfassungen zu diesen Themen.

Um die Versammlung in einem noch zumutbaren Zeitraum durchzuführen, ist es leider nicht möglich, Einzelfragen zur Jahresabrechnung während der Versammlung zu klären. Daher bitten wir Sie, Ihre Fragen vorab per Email an buero@roembke-immobilien.de weiterzuleiten bzw. Ihre Fragen schriftlich einzureichen. Wir setzen uns dann zeitnah mit Ihnen in Verbindung.

Für Ihr Verständnis danken wir uns sehr.

Gesetze und Verordnungen 2015

Mit dieser Information dürfen wir Sie auf bereits beschlossene und anstehende Gesetzesänderungen – Ihr Immobilieneigentum betreffend - aufmerksam machen, hier ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Partiell werden durch die zusätzliche Übertragung von Aufgaben auf die Eigentümergemeinschaft Kostenpositionen geschaffen.

A) Mindestlohngesetz (seit 01.01.2015 in Kraft)

Der Gesetzgeber verlangt aktuell den Nachweis für bestehende Beschäftigungsverhältnisse, dass das Mindestlohngesetz eingehalten ist – die Verpflichtungen betreffen den Arbeitgeber (Wohnungseigentümergemeinschaft). Die Umsetzung des MiLog erfordert folgende Tätigkeit:

a) Dokumentation der Arbeitszeit (Anfang – Pause – Ende) innerhalb von 7 Tagen nach Leistungserfüllung (Verwalter hat die Dokumentation zu begleiten und zu prüfen).
b) Archivierung dieser Dokumentation für mindestens 2 Jahre

Folgender Zusatzaufwand entsteht für Eigentümergemeinschaften (Aufwand Steuerberater oder Hausverwaltung): Anschreiben Hausmeister; Entwurf Meldeformular; Einrichtung Archiv; Telefonischer Support: Einmalig je Beschäftigungsverhältnis brutto € 47,60.

Jährlich wiederkehrende Arbeiten: Kontrolle Meldungseingang; Mahnwesen - Umsetzungserinnerung, ggf. Ablage in Printform mit Kontrolle; Archivierung; Löschung Archiv alle 24 Monate – der Zeitaufwand monatlich ist mit ca. 13 - 15 Minuten kalkuliert, jährlich insgesamt 2,5 Stunden (netto € 125,00 + MwSt).

Tipp: Ihre Hausverwaltung wird die Organisation der Gesetzesänderung für die Gemeinschaft gegen Kostenerstattung vornehmen.

B) Umsetzung des Mess- und Eichgesetzes (seit 01.01.2015 in Kraft)

Am 1.1.2015 ist das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) mit der dazugehörigen neuen Mess- und Eichverordnung (MessEV) in Kraft getreten.

Gegenüber der bisherigen Rechtslage haben sich Änderung ergeben, durch die einige neue Pflichten auf Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter zukommen, denn typischerweise werden durch Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften eichpflichtige Messgeräte u.a. zur Erfassung und Abrechnung der Betriebskosten genutzt.

Die damit im Zusammenhang stehenden Probleme sind derzeit naturgemäß rechtlich weitgehend ungeklärt. Die nachfolgenden Ausführungen sollen somit eine erste Orientierungshilfe geben.

1. Verbot der Verwendung ungeeichter Messgeräte gem. § 37 MessEG

Um u.a. zu verhindern, dass Vermieter sowie Wohnungseigentümergemeinschaften die vorhandenen Messgeräte nach Ablauf der gesetzlichen Eichfristen von 5 bzw. 6 Jahren weiter zur Abrechnung der Betriebskosten benutzen, regelt § 37 MessEG ein ausdrückliches Verbot der Verwendung ungeeichter Messgeräte. Verstöße hiergegen können nun als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 50.000,00 EUR geahndet werden (§ 60 Abs. 1 Nr. 14, § 60 Abs. 2, § 31 Abs. 1 MessEG).

2. Anzeigepflicht gem. § 32 MessEG

Zur besseren Kontrolle des Verbots der Verwendung ungeeichter Messgeräte wurde die Anzeigepflicht des § 32 MessEG neu eingeführt.

3. Übertragung der Verpflichtung der Anzeige

Mit relativ geringem Kostenaufwand (ca. € 30,--/Liegenschaft/Jahr) kann die Verpflichtung der Anzeige der eichpflichtigen Messgeräte dem Abrechnungsdienst übertragen werden. Für Ihre Eigentümergemeinschaft organisieren wir diese Lösung hier ohne Kostenaufwand unsererseits.

Tipp: Ihre Hausverwaltung wird die Organisation der Gesetzesänderung für die Gemeinschaft vornehmen – hier durch Beauftragung des zuständigen Abrechnungsdienstes. Kosten für den Service Hausverwaltung fallen

C) Änderung des Meldegesetzes voraussichtlich ab 01.11.2015

Der Gesetzgeber plant die Einführung einer Bescheinigung des Vermieters bei Aus- oder Einzug. Diese Bescheinigung ist innerhalb von 14 Tagen nach Wechsel dem zuständigem Amt vorzulegen. Die Unterlassung ist bußgeldbewehrt (bis zu Euro 1.000,--).

Tipp: Beauftragen Sie ein professionelles Maklerunternehmen mit der Vermietung – gute Firmen sollten die Meldung als Service für den Auftraggeber durchführen.

Die Hausordnung

Im Zusammenhang mit der Hausordnung bestehen in der Praxis häufig Missverständnisse über die Handhabung. Mit dieser Zusammenstellung informieren wir Sie über die Fakten zum Thema Hausordnung.

Bindungswirkung

Ein unter Wohnungseigentümern weit verbreiteter Irrtum ist, dass auch Mieter oder sonstige Dritte, denen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zum sonstigen Gebrauch überlassen wurde, an die Regelungen der Hausordnung gebunden wären. Grundsätzlich gelten die Regelungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.1So stehen vermietende Eigentümer stets vor dem Problem, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses zu fixieren. Dies insbesondere dann, wenn nach der Begründung des Mietverhältnisses beschlussweise die Hausordnung ergänzt wird.

Durchsetzung

Die Hausordnung regelt den Gebrauch und die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hieraus ergeben sich individuelle Beseitigungsansprüche von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer.

Hiervon unberührt bleiben gesetzliche Ansprüche auf Störungsbeseitigung (§ 1004 BGB). Aus diesen ergeben sich entsprechende Ansprüche des Eigentümers/Mieters gegen Dritte.

Die Stellung der Hausverwaltung

Im Gegensatz zur verbreiteten Auffassung ist der Verwalter nicht berechtigt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden. Der Verwalter kann zwar im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (wenn Wohnungseigentümer) eine Abmahnung aussprechen – in den wenigsten Fällen beseitigt diese die Störung. Auch entfaltet eine solche Abmahnung keinen Rechtsnachteil für den Störer – sie kann im eigentlichen Sinne nur als Appell verstanden werden.

Die Vornahme von Sanktionshandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- bzw. Störungsbeseitigungsansprüchen hingegen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter besitzt keine Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse gegenüber Mietern oder sonstigen Dritten. Entsprechend setzt die Handlung des Verwalters voraus, dass die Eigentümergemeinschaft rechtskräftige Ermächtigungsbeschlüsse (hier mit einfacher Mehrheit) fasst. Deren Umsetzung obliegt der Verwaltung.1

Vorgehensweise im Fall eines Verstoßes gegen die Hausordnung

In der Praxis ergeben sich folgende Konstellationen:

1) Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge des Verstoßes gegen die Hausordnung (eher selten). In diesem Fall kann diese schriftlich an den Störer appellieren. Einen Miteigentümer kann sie abmahnen. Weitere Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung der Gemeinschaft.

2) Die Hausverwaltung erhält Kenntnis durch Dritte. In diesem Fall ist die Verwaltung angewiesen, dass ihr der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Häufig sind die sich gestört fühlenden Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, verbunden mit dem Argument, man möge den „Hausfrieden“ nicht gefährden. Auf Basis eines anonymen Hinweises darf die Verwaltung jedoch nicht tätig werden – es fehlt schlichtweg an der Grundlage der Beschwerde. Liegt ein schriftlicher Hinweis vor, appelliert die Verwaltung an den Störer bzw. dessen Eigentümer, mit der Bitte um Unterlassung.

3) Im wiederholten Störfall kann die Verwaltung einen Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammlung herbeiführen, weitere Maßnahmen einzuleiten. Objektiver wäre die Lösung, der Beschlussantrag folgt aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft.

Ihre Hausgeldabrechnung – Fristen und Fakten

Der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung für Ihr Wohneigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig:

Darum möchten wir Sie dringend bitten von Rückfragen abzusehen. Diese Anfragen kosten unnötig viel Zeit, die wir besser damit verbringen können Ihre Abrechnung fertigzustellen!

Bescheinigung Haushaltsnahe Aufwendungen:

Nachfolgend ein Auszug aus dem WEG-Kommentar Elzer – Fritsch – Meier, II. Auflage 2014: „Eine Abrechnungsgenehmigung nach dem 31.05. eines Jahres und in der Regel nach Abgabe der Einkommensteuererklärung ist jedenfalls unschädlich. In diesem Fall erfolgt der steuerliche Ansatz eben im Jahr der Abrechnungsgenehmigung. Das häufig verwendete Argument des „Guthabenzinsverlustes“ durch die Anrechnung der begünstigten Aufwendungen gem. § 35 a EStG in der ein Jahr später abzugebenden Steuererklärung kann getrost ignoriert werden. Zum einen bleibt dem Steuerpflichtigen regelmäßig das Mittel der Fristverlängerung. Zum anderen entspricht eine Abrechnungserstellung bis 30.06. eines Jahres den Fristen des WEG.“

Abgabe Steuererklärung ohne Vorlage der Jahreabrechnung der Eigentümergemeinschaft?

a) Bei Inanspruchnahme steuerlicher Beratung durch Dritte: Sofern Sie durch Dritte in der Steuerberatung vertreten sind, ist die Frist zur Abgabe der Steuererklärung regelmäßig der 31.12. des Folgejahres. Eine gesonderte Fristverlängerung ist nicht zu beantragen – in dieser Zeit wird die Jahresabrechnung in der Regel vorliegen.
b) Die Steuererklärung erstelle ich selbst: In diesem Fall bieten sich folgende Möglichkeiten an: ba) In die Steuererklärung werden die Zahlen des Wirtschaftsplanes oder geschätzte Werte eingetragen, womit der Abgabetermin gewahrt bleibt. Erfolgt spätere Zustellung des Steuerbescheides, ist zu prüfen, ob dieser unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erteilt wurde. Ist dem nicht der Fall, kann gegen diesen Einspruch erhoben werden, hier bei gleichzeitiger Vorlage der dann i.d.R. vorliegenden Jahresabrechnung. bb) Der Steuerbescheid wird unter dem Vorbehalt der Nachfrist erteilt – in diesem Fall reicht man die Abrechnungsunterlagen einfach dem Finanzamt nach.

"In meiner Wohnung wird es nicht ausreichend warm!“

Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.

Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1) Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.
2) Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.
3) Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt durch den Eigentümer (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

a.) Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.
b.) Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer).
c.) Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.
d.) Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde.
e.) Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?
f.) Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm – bedarf er einer Entlüftung. In diesem Fall wenden Sie sich bitte an eine Fachfirma Ihrer Wahl.

Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1: Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2: Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3: Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein, bitte rufen Sie uns an. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure - Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt

im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer bei 20 bis 22 °C
* Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18 °C
* Bad bei 20 bis 24 °C *

* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona

Wohnungsverkauf oder Wohnungskauf - Weitergabe von Informationen an Dritte

Information für unsere Kunden 02-2015

Wohnungsverkauf oder Wohnungskauf - Weitergabe von Informationen an Dritte

Sehr verehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, sehr verehrte Kaufinteressenten,

regelmäßig erreichen uns Anrufe von interessierten Kunden, die Wohnungseigentum in von uns verwalteten Häusern erwerben möchten. Die Daten einer Eigentümergemeinschaft unterliegen grundsätzlich dem Datenschutz – hier mit der Ausnahme, dass dies nicht für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gilt. Der verkaufende Eigentümer also darf Ihnen regelmäßig umfangreich Auskunft erteilen. Der Verwalter hingegen nicht – er ist an das Datenschutzgesetz gebunden. Für die Verwaltung ist der Kaufinteressent ein fremder Dritter – Auskünfte darf er nicht erteilen. Eine Beratung des Kaufinteressenten kommt ebenfalls nicht in Betracht – auch hierzu ist er nicht befugt. Selbstverständlich ist auch der Versand von Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ohne schriftliche Vollmacht des Eigentümers ausgeschlossen.

Den optimalen Überblick erreichen alle Vertragsparteien, wenn Sie Einsicht in die Teilungserklärung sowie in die mindestens letzten drei Protokolle einer Eigentümergemeinschaft nehmen. Juristische Detailfragen klärt der Notar beim Verbriefungstermin (oder bei einem Beratungstermin im Notariat vorab – gute Notare bieten diese Leistung an).

Praxistipp: Wird die Verwaltung schriftlich vom verkaufenden Eigentümer bevollmächtigt, Auskünfte an Dritte erteilen zu dürfen, ist das legitim. Diese Leistung stellt jedoch regelmäßig eine Zusatzleistung für einzelne Eigentümer dar, die eine Aufwandsentschädigung mit sich bringt. Gerne beraten wir hierzu.

Fazit: Liegt eine schriftliche Vollmacht zur Auskunftserteilung nicht vor und beruft sich die Verwaltung auf ihre Schweigepflicht, so ist dies die einzig gesetzeskonforme Vorgehensweise. Weder ist dies schlechter Service noch der Verwalter ein mäßiger Dienstleister. Im Gegenteil – die Daten der Eigentümergemeinschaft sind vertraulich.

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Rinteln, im Januar 2016

Ein Mieterwechsel steht an – was ist zu berücksichtigen?

Zunächst: Sofern Sie sich eines professionellen Maklers bedienen, führt dieser Sie in der Regel mit fachlicher Unterstützung durch den Mieterwechselprozess. Sollten Sie diesen Prozess selbst durchführen, sind folgende Schritte zu berücksichtigen:

1) Die Ablesung der Verbrauchswerte

A) Die Selbstablesung

Wichtiger Hinweis: Auf dem Internetportal unserer Hausverwaltung www. roembke-immobilien.de/Downloads steht Ihnen ein Formular für den Mieterwechsel zur Verfügung. Sie können dieses herunterladen

Notieren Sie bitte sämtliche verfügbaren Ablesedaten (Zählernummern und Werte). Die Ablesesysteme differieren:
aa) Verbrauchserfassungsgeräte nach dem Verdunsterprinzip

Notieren Sie die links und rechts neben der Flüssigkeitssäule befindlichen Werte, die den Stand des Röhrchens festlegen. Außerdem notieren Sie die Nummer des Erfassungsgerätes. Um korrekte Werte zu erhalten, ist eine direkte Draufsicht auf Höhe des Verbrauchserfassungsgerätes sinnvoll.

bb) Verbrauchserfassungsgeräte elektronisch - Notieren Sie die digitalen Werte des Gerätes sowie dessen Nummer.
cc) Wärmemengenzähler - Notieren Sie die Nummer des Gerätes sowie den digitalen Anzeigewert (meist in kw/h oder mw/h) des ermittelten Wärmedurchlaufes.
dd) Warm- und Kaltwasserzähler - Notieren Sie die Nummern der Geräte sowie die Zählerstände.

Wichtiger Hinweis: Sofern die Geräte über eine Funkübermittlung verfügen, können die Werte rückwirkend reproduziert werden. Eine Ablesung zum Stichtag ist nicht notwendig. Eine Zwischenablesung erübrigt sich in diesem Fall.

B) Die Beauftragung des Heizkostenabrechnungsdienstes
In der Regel ist auf Ihrer Heizkostenabrechnung eine Telefonnummer des Abrechnungsdienstes angegeben – vereinbaren Sie dort einen Zwischenablesetermin direkt.

2) Die Weiterleitung der ermittelten Werte
A) Übermitteln Sie die Daten an Ihre Hausverwaltung in Schriftform spätestens bis zum 22.12. einen jeden Jahres! Gerne per Mail an: buchhaltung@roembke-immobilien.de

3) Meldepflichten
Beachten Sie bitte eine angedachte Gesetzesänderung zum Meldewesen ab 01.11.2015: Der Vermieter soll verpflichtet werden, der Meldebehörde neben anderen Angaben den Namen der meldepflichtigen Person (Mieter) weiterzuleiten.

Immer Ärger mit dem Müll

Wer kennt das nicht: Da hält sich – ob Eigentümer oder Mieter – jemand mal wieder nicht an die Mülltrennung. Ob Sperr- oder Sondermüll, alles landet in der Restmülltonne. Womit dieser für den eigenen Hausmüll oft nicht mehr ausreicht. Was tun?

Erhöht man – selbstverständlich nach Beschlussantrag – die Entsorgungskapazität, werden zusätzliche Kosten generiert. Das ist nicht gewollt, also muss die Hausverwaltung das Problem lösen.

Ihre Verwaltung wird gerne appellieren. Ein informativer Aushang oder eine Bewohnerinformation kann weiterhelfen. Oftmals aber bleibt es beim fruchtlosen Appell und nicht selten landet die Bewohnerinfo wieder da, wo sie nicht hin soll – im Restmüllbehälter. Weitere Maßnahmen kann und darf die Verwaltung ohne Beschlussfassung nicht ergreifen.

Die Vorschriften zur Mülltrennung sind öffentlicher Art – sie entspringen den kommunalen Abfallsatzungen. Verstöße gegen diese sind Ordnungswidrigkeiten. Der Verursacher einer solchen ist im Fall der Fälle anzuzeigen. Dies wiederum kann nur erstatten, wer Zeuge des Vorfalls ist. In den seltensten Fällen ist dies die Verwaltung. Zivilcourage und direktes Handeln sind gefragt.

Viele Kommunen bieten eine Müllberatung an. Diese unterstützt bei der Frage nach Spezialmüllbehältern (Papier; Bio; etc.) – ein Termin vor Ort bringt Lösungen.

Bei größeren Wohnanlagen kann Ihr Verwalter Kontakt zu Abfallspezialisten herstellen. Deren Abfallmanagement hilft in einigen Fällen zur Kosteneinsparung. Diese Entsorgungsspezialisten verfügen auch über Entsorgungssysteme nach z.B. Gewicht oder Kubatur und bieten parallel die Abrechnungsdienstleistung hierfür an.

Fazit: Es gibt mannigfaltige Lösungsansätze zum Thema Müll. Diese sind fast ausnahmslos mit Kosten verbunden, teilweise ist deren Weiterberechnungsmöglichkeit auf die Mieter umstritten. Das gilt es in Kauf zu nehmen. Die Verwaltung jedenfalls tritt auch hier als neutraler Moderator auf – die Durchsetzung der kommunalen Abfallsatzungen obliegt ihr nicht.

Wenn der Nachbar baut

Der Eingabeplan ist fertig. Jetzt fehlen die Nachbarunterschriften. Was tun, wenn der Nachbar eine Eigentümergemeinschaft ist?

Vorab: Die Hausverwaltung ist in diesem Fall der falsche Ansprechpartner – zwar wäre es komfortabel, wenn der Verwalter die Unterschriftsleistung auf dem Eingabeplan bzw. dem Bauantrag erbringt – hierzu ist er jedoch nicht befugt. Auch die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit Ermächtigung des Verwalters zur Unterschriftsleistung ist ungeeignet. Die Eigentümergemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, über die baurechtlich geforderte Nachbarzustimmung zu beschließen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es um den Verzicht von Rechten der Eigentümeröffentlichem Baurecht geht (z.B. Abstandsflächenverzicht, etc.).

Lösungsansatz:

Es bleibt nicht aus – der bauwillige Nachbar ist gehalten, alle Eigentümer im Einzelnen über das Bauvorhaben zu informieren und deren Unterschrift persönlich einzufordern.

Guter Stil wäre es, im Rahmen einer Informationsveranstaltung – hier im Auftrag des Bauherrn - das Bauvorhaben vorzustellen. Der Hausverwalter wird unterstützen und die Einladung hierfür gegen Ersatz des Organisationsaufwandes aussprechen. Beschlüsse können hier nicht gefasst werden – dazu fehlt die Kompetenz. Die anwesenden Eigentümer können aber deren Unterschriftsleistung im Kollektiv erbringen.

Fazit: Die Hausverwaltung ist gut beraten, die Unterschrift zum Eingabeplan nicht zu leisten. Im schlechtesten Fall drohen Schadenersatzansprüche. Bauwillige Nachbarn sollten den Aufwand nicht scheuen, eine Informationsveranstaltung einzuberufen. Das wird ein Bauvorhaben von Beginn an durch Aufklärung und Fragenbeantwortung in ein angenehmes Licht rücken. Die Verwaltung ist gegen Erstattung von Personal- und Bürokostenaufwand gerne behilflich.

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden.

Allgemein

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Dieses Recht wäre ggf. durch jeden einzelnen Eigentümer durchsetzbar.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt sich nach Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Alter des Gebäudes, der technischen Ausstattung und nach der Qualität der bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen. Sie soll so gebildet werden, dass Sonderumlagen nur in Ausnahmefällen notwendig sind.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Instandhaltungsrücklage festzulegen.

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung (Geltung ab 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten

Die II. BV sichert einen Mindesterhaltungsstandard gemeinschaftlichen Eigentums. Diese staffelt sich nach Baubeginn und technischer Ausstattung.

Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,
2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,
3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.

Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.

Garagen sind hierbei nicht berücksichtigt.

Es handelt sich um eine Mindestempfehlung. Außerdem wurden diese Zahlen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegt, dessen Ausstattungsstandard zumeist unter dem von Eigentümergemeinschaften liegt.

2.) Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen

Einen Anhalt über die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung geben die Reparaturzyklen, bezogen auf die ursprünglichen Baukosten. Diese Betrachtung bezieht sich auf eine 100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes. In dieser Zeit ist es notwendig, ca. 130% der ursprünglichen Baukosten in das Bauwerk zu reinvestieren. Dies bedeutet eine jährliche durchschnittliche Investitionssumme von 1,3% der Bausumme. Es entspricht einem sehr guten Unterhaltungsniveau, wie es derzeit in der Bundesrepublik Deutschland noch üblich ist.

Hierbei zu berücksichtigen ist, dass jede Reparatur (z.B. auch Anstrich Treppenhaus etc.) in diesen Zyklen berücksichtigt sind. Ausdrücklich sei festgestellt, dass es sich bei der Prozentzahl 130 ausschließlich um die Investition in gemeinschaftliches Eigentum handelt, also keinerlei Sondereigentum berücksichtigt.

Es wird bei dieser Betrachtung von sog. Großreparaturzyklen ausgegangen, die jeweils nach 30 Jahren eintreffen.

Nach Potyka-Zabrana (Sachverständige Bau) soll die reinvestierte Summe sogar höher sein als 130% in 100 Jahren. Es ergibt sich hier folgende Berechnung für ein Wohnhaus:

Innerhalb der ersten 30 Jahre wird in der Praxis eine Verschiebung dieser Zyklen vorkommen. In dieser Zeit ist das Wohneigentum noch finanziell belastet. Für die Praxis ergibt sich daher folgende anwendbare Regelung:

Nach dieser Vorgabe werden in den ersten 30 Jahren bis zu 39% der ursprünglichen Bausumme (ohne Grundstück) in gemeinschaftliches Eigentum investiert.

Diese Zahlen beinhalten nicht die Behebung ursprünglicher Baumängel, deren Beseitigung eigentlich im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen abgedeckt sein sollen.

Für eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, Baujahr 2008, Wohnfläche ca. 1.100 qm, ergeben sich demnach folgende Werte:

Nach II. BV
z.B.1100 qm mal € 8,10 = € 8.910,-- jährlich

Nach Reparaturzyklustabelle:
Baukosten € 1.500,--/qm mal 0,8%
€ 12,--/qm = € 13.200,-- jährlich

oder bei Betrachtung Tabelle nach Potyka-Zabrana:
Baukosten € 1.500,--/qm mal 1,30%
€ 19,50/qm = € 21.450,-- jährlich

Innerhalb dieser Spanne ist die jährliche Rücklagenbildung festzulegen. Sie verändert sich,
:: wenn in der Vergangenheit zu wenig Rücklagen gebildet wurden
:: bei bereits durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen
:: die Gemeinschaft einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltungen im Rahmen der Jahresabrechnung trägt

Gegebenenfalls kann auch die Bonität einer Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.

Die Rücklagenbildung nach den Reparaturzyklen wurde so dimensioniert, dass Sonderumlagen für notwendige Instandhaltungen die absolute Ausnahme darstellen.

Fazit

Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um eine Empfehlung der Hausverwaltung an die Eigentümergemeinschaft aufgrund fachlicher Recherchen. Der Standard des Wohneigentums kann nur aufrechterhalten werden, wenn die Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung überstiegen, jedoch keinesfalls unterschritten, werden.

Bei der Bewertung von Immobilien sind u.E. die Instandhaltungsrücklage sowie die Höhe der jährlichen Rücklagenbildung von sogar entscheidender Bedeutung. Die Erfahrungen zeigen, dass die Berechnung nach Reparaturzyklen – obwohl auf den ersten Blick ungewöhnlich hoch erscheinend – durch die Praxis bestätigt werden. Im Umkehrschluss kann festgestellt werden, dass dort, wo ordentliche Rücklagenbildung bisher versäumt wurde, mit Sonderumlagen zu rechnen ist, die sich wert mindernd auswirken. Vor allem bei Immobilien, deren Baujahr zwischen 1970 und 1980 liegt.

„Die Hauseingangstüre bleibt abends zu – lt. Hausordnung“

Kaum ein anderes Thema polarisiert so intensiv, wie die Diskussion über die Öffnungszeiten der Hauseingangstüre.

Dem - im Regelfall als Hauptgrund angegebenen - Sicherheitsbedürfnis der Bewohner soll Rechnung getragen werden. Daher werden – oft im Rahmen einer Beschlussfassung zu Hausordnungen – Öffnungszeiten festgelegt, ab wann der Hausmeister die Türe zu verschließen und morgens wieder zu öffnen hätte. Solche Regelungen stehen in Divergenz zum Brandschutz, wenn dadurch das Verlassen des Gebäudes ohne Schlüssel nicht mehr gewährleistet ist. Der verminderte Einbruchschutz ist zweitrangig. Im Brand- oder anderweitigem Notfall ist Panik vorprogrammiert und ein Schlüssel dann nicht bei der Hand. Zuletzt wurde dies durch das LG Frankfurt a. M. (AZ: 2-13 S 127/12) bestätigt. Das Verriegeln der Haustüre ist juristisch unwirksam.

Praxistipp: Mit der Nachrüstung der Hauseingangstüre mit einem Panikschloss ist man auf der sicheren Seite. Türen lassen sich dann auch im verriegelten Zustand von innen öffnen, ohne dass der Schlüssel vorliegt. Somit bringt man – mit überschaubarem Investitionsbetrag – Einbruchsschutz und Sicherheit im Brand- oder Notfall gut unter einen Hut.

Fazit: Verwalter sind gut beraten, zum einen auf veraltete Hausordnungsinhalte hinzuweisen und zum anderen bestehende Öffnungs- und Verschlussregelungen neu zu definieren. Dabei handelt der Verwalter völlig professionell, die Nachrüstung eines Panikschlosses vorzuschlagen oder alternativ den Verriegelungsverzicht beschließen zu lassen.

Schimmel in der Wohnung

Regelmäßig erreichen uns Anrufe von Bewohner, in der angemieteten Wohnung bilde sich Schimmel. Zunächst ist es wichtig, Ruhe zu bewahren. Schimmel kommt in der Natur in mannigfaltiger Form vor – die wenigsten Arten sind gesundheitsgefährdend. Ungeachtet dessen – der Schimmel in der Wohnung muss weg.

Erfahrungsgemäß liegt die Ursache von Schimmelbildung nur zu einem kleinen Teil an der Gebäudesubstanz. Dabei ist ein sogenannter Altbau nicht die schlechtere Wahl – im Gegenteil, je besser gedämmt ein Gebäude ist und je undurchlässiger die Fenster sind, umso mehr wird Schimmelbildung gefördert. Die wenigsten Häuser verfügen über eine kontrollierte Wohnraumlüftung (automatische Be- und Entlüftung). Daher sind Sie als Bewohner gehalten, richtig und regelmäßig zu lüften. Entsprechende Broschüren und Anleitungen gibt es deren genug – manchmal haben Sie eine solche als Anlage mit Ihrem Mietvertrag vereinbart.

Das Wichtigste ist: Seien Sie aufmerksam. Je eher der Schimmel entdeckt wird, desto geringer ist der Aufwand der Schadensbehebung. Im Fall der Schimmelbildung – so bekämpfen Sie den Schimmel richtig:

1) Besorgen Sie sich die Sofortbox zur Schimmelbekämpfung der Firma Alltrosan unter http://www.anschisobo.de/anschisobo.html. Auf dem Internetportal ist genau beschrieben, wie Sie vorgehen können. Auch wir halten diese Box manchmal vorrätig – gerne kann diese bei uns gegen Barzahlung abgeholt werden.

2) Vom selben Anbieter besteht unter gleichen Link eine tolle Anleitung zum richtigen Lüften. Und zu weiteren Sofortmaßnahmen, die man im Schimmelfall umsetzen kann (z.B. Möbel von der Wand wegrücken; richtige Beheizung; etc.).

3) Im Idealfall ist mit Schritt 1 und 2 das Problem gelöst. Wenn nicht, rufen Sie uns an. Ein Fachmann setzt sich mit Ihnen in Verbindung – in der Regel kann dann das Problem gelöst werden.

4) Liegt die Ursache in der Gebäudesubstanz, entwickeln wir gern ein Konzept zur Sanierung.

Der Schaden im Sondereigentum (innerhalb der Wohnung)

Schaden am Hausrat

Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegen-stände im Allgemeinen nicht mit versichert.

Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen - privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend (ausgenommen, dies ist mietvertraglich vereinbart).

Schaden am Sondereigentum der Wohnung (Anstrich, Parkett, Putz etc.)

Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten - Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer – für das Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel unzuständig.

Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung, z.B. der Anstrich, ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn ein Schadenereignis nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer.

Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Die Praxis ist nicht kundenfreundlich!

Der Verwalter darf aber keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft vornehmen – hier als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der Versicherung. Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Seine Erwartungshaltung ist eine andere an den Hausverwalter. Wir verstehen uns als Dienstleister und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand nicht zufriedenstellt. Ändern können wir diesen nicht. Wir sind gerne bei der Suche nach günstigen und zuverlässigen Handwerkern behilflich, um rasch eine Lösung zu bieten.

BGH vom 26.10.2012 – Versorgungsleitungen (V ZR 57/12)

Die aktuelle Entscheidung des BGH

1.
Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

2.
Ihre Zugehörigkeit zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz verlieren solche Versorgungsleitungen auch nicht dadurch, dass sie in den räumlichen Bereich des Sondereigentums eintreten.

3.
Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.

4.
Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) allerdings von dem Punkt an, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Folgen für die Praxis

Die noch mit Urteil vom 08.07.2011 (V ZR 176/10) durch den BGH getroffene Feststellung, wonach die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Vor- und Rücklaufleitungen einer Zentralheizungsanlage nebst Heizkörpern und Thermostatventilen sondereigentumsfähig sind, ist in Anbetracht der oben wiedergegebenen Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 neu zu bewerten.

A) Keine Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung

Ist in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörpern zum Sondereigentum enthalten, so sind diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Insoweit besteht Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung hieran (auch von Thermostatventilen) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem besonders vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel.

Zu beachten ist indes, dass nach der vom BGH in seinem Urteil vom 26.10.2012 geäußerten Rechtsauffassung Versorgungsleitungen ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum verlieren und dem jeweiligen Sondereigentum zuzuordnen sind, sobald sie hinter einer im Sondereigentum vorhandenen dem jeweiligen Eigentümer dienenden Absperrvorrichtungen liegen. Hieraus folgt für diese Teile der Versorgungsleitungen, dass der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten für deren Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und demgemäß keine Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben ist. In das Sondereigentum eingreifende Beschlüsse der Eigentümerversammlung wären nichtig.

Dies richtet sich nach den örtlichen / technischen Gegebenheiten und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

B) Zuweisung der Versorgungsleitungen zum Sondereigentum in der Teilungserklärung

Eine Vielzahl von Teilungserklärungen sieht indes eine Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum vor. Soweit diese Regelungen die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum an Versorgungseinrichtungen nicht an das Bestehen von im Bereich des Sondereigentums liegenden Absperrvorrichtungen knüpfen, so sind diese wegen Verstoßes gegen die insoweit zwingenden gesetzlichen Regelungen als nichtig anzusehen und es sind die oben unter A) dargestellten Prüfkriterien anzuwenden.

Dies gilt insbesondere für solche Regelungen, die die Sondereigentumseigenschaft von Versorgungsleitungen an den bloßen „Abzweig vom Hauptstrang“ anknüpfen.

C) Einrohr- oder Zweirohrheizsystem

Eine besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wie die Einrohrheizung einzuordnen ist. Deren Bestandteile können nur zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein, da eine Unterbrechung den dahinterliegenden Heizkreis ebenfalls stilllegt.

D) Absperrventil

Das Gemeinschafts- vom Sondereigentum trennende Absperrventil im Bereich des Sondereigentums ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Hierfür spricht zum einen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 davon ausgeht, dass die Versorgungsleitungen ab dem Punkt an, an dem sie abtrennbar sind, ihre Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum verlieren. Zum anderen dient das Absperrventil nicht nur dem betreffenden Sondereigentümer, da auch die übrigen Eigentümer von der Absperrmöglichkeit profitieren.

F) Entwässerungsleitungen

Ob die Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 auch auf die im Bereich des Sondereigentums befindlichen Entwässerungseinrichtungen angewendet werden kann, ist offen. Einerseits sprechen die vom BGH aufgestellten Prüfkriterien dafür, diese auch auf die Entwässerungsleitungen anzuwenden, andererseits fehlt eine ausdrückliche Auseinandersetzung des BGH mit diesem Themenkomplex.

Eigentümerversammlung - Vertretungsbeschränkungen

In Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen gemäß Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Beschränkungen bei der Vertretung in der Eigentümerversammlung vor. Diese sind für alle Eigentümer bindend und vom Verwalter zwingend ein zu halten. Die Vertretung oder die Anwesenheit nicht berechtigter Personen in der Eigentümergemeinschaft stellt wohnungseigentumsrechtlich einen formellen Fehler dar. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind anfechtbar.

Sollte in der Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft folgendes festgelegt sein:

„Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen. Er muss seinem Vertreter – ausgenommen Ehegatten - als Ausweis eine schriftliche Vollmacht aushändigen, die der Niederschrift beizulegen ist“ .

Jede anderweitige Vertretung ist ungültig. Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Vertretung in einem solchen Fall zurückzuweisen.

Die Teilnahme auf der Versammlung ist somit auf o.g. Personenkreis beschränkt. Eine Teilnahme durch z.B.
:: Eltern, Geschwister oder Kinder
:: Lebensgefährtinnen oder Lebensgefährten
:: Fremden Dritten
ist – mit oder ohne schriftlicher Vollmacht - nicht gestattet.

Im Sinne einer zügigen Legitimationsprüfung am Beginn der Versammlung bitten wir Sie, die Regelungen Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten. Als Verwalter haben wir nicht die Kompetenz, diese abzudingen und sind an die Weisungen der Teilungsurkunde gebunden.

Wie hoch darf eine Verwaltergebühr sein?

Eigentümergemeinschaften, die einen Verwalter neu bestellen wollen, kennen zumeist nur ein Kriterium: Der Bruttoendpreis je Wohnung und Jahr.

Dem einen oder anderen verantwortungsvollen Eigentümer ist schon bewusst, dass es doch erhebliche Unterschiede geben muss in der Qualität. Nur selten setzt sich dieses Denken aber durch – letztendlich wird dem augenscheinlich günstigsten Verwalter mit großer Wahrscheinlichkeit der Vorzug gewährt.

Dabei stellt die Verwalterwahl eine gewichtige Entscheidung dar – geht es doch darum, das wertvolle Lebenskapital erhalten zu wissen. Nicht selten greift der neue Hausverwalter, der eigentlich Vermögensverwalter ist, auch auf enorme Geldwerte in Form von Rücklagen zu. Ein Vermögensverwalter aber erhält ein Vielfaches der Verwaltergebühr eines Hausverwalters im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Egal, wie gut oder schlecht ein Vermögensverwalter arbeitet – er erhält bis zu 1,5% des verwalteten Vermögenswertes im Jahr als Vergütung.

Beispiel:

Fond mit einem Wert von € 300.000,--; Vergütung des Fondsverwalter 1,5% = € 4.500,--.

Eine Hausverwaltervergütung für eine 4-Zimmer-Wohnung mit gleichem Wert wird im Höchstfall € 500,-- brutto betragen.

Wodurch unterscheiden sich Verwaltungsfirmen?

Die guten Hausverwaltungsfirmen:
:: haben eine ausreichende Versicherungsdeckung für eigenes Verschulden;
.: gehen regelmäßig auf Weiterbildung;
:: vermeiden prozessuale Angelegenheiten;

Die Liste ist eigentlich unendlich. Nur um beispielhaft weitere Argumente zu nennen, ohne Anspruch auf Vollständigkeit: Erreichbarkeit, Präsenz, Schulungsbereitschaft, Regionale Nähe, Ausbildungsbetrieb usw.

Ein Hauptaugenmerk legen wir auf die Optimierung der Betriebskosten. Durch Kooperation und u.a. Bildung einer Einkaufsgemeinschaft ist es gelungen, Kostensicherheit in einigen Kostenarten des Mehrfamilienhauses zu schaffen.

Der Energieeinkauf

Die Kunden der Hausverwaltung A.Römbke-Immobilien können sich gelassen zurücklehnen, die Entwicklung der Gaspreise betreffend. Ein Gasrahmenvertrag mit der WEMAG sichert den Gaspreis für unsere Kunden bis zum 31.12.2017. Zu einem festen Arbeitspreis (kein Grund- oder Leistungspreis) zzgl. Mehrwertsteuer. Unabhängig der Abnahmemenge. Aktuell liegen die von uns verhandelten Gaspreise bis zu 20% unter dem Marktpreis. Die Energierechnung ist transparent und nachvollziehbar.

Alleine durch diesen geldwerten Vorteil ist – im schlechtesten Fall – die Verwaltergebühr zu einem Viertel wieder eingespart.
Dieser Rahmenvertrag ist einmalig. Üblicherweise können Gaspreise maximal für 18-24 Monate festgelegt werden.

Der Rahmenvertrag Versicherung

Unsere Kunden sind besser versichert. Auch hier ermöglicht ein entsprechendes Prämienvolumen, die Aufwendungen für Versicherungsverträge des einzelnen Hauses zu optimieren. Und dabei sind die Versicherungsbedingungen erheblich verbessert gegenüber Standardverträgen. Die Schadensabwicklung ist optimiert. Der Vorteil ist, dass nicht das einzelne Haus betrachtet wird, sondern der Rahmenvertragspartner. Unverhältnismäßige Prämienanpassungen, hohe Selbstbeteiligung oder Versicherungsausschluss können somit weitestgehend bzw. in den meisten Fällen vermieden werden.

Dieser geldwerte Vorteil zeigt sich durch – um bis zu 25% - reduzierte Versicherungsprämien.

Eine Verwaltergebühr kann also nicht pauschaliert betrachtet werden. Jede Verwaltung hat eine andere Kalkulationsgrundlage – weil der Aufwand, den die Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft betreibt, sich stark unterscheidet.